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| プロフィール |
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- Author:リー
- ２００４年に初めて不動産投資の存在を知るが動き出したのは２００５年。
２００５年９月にマンションを購入し、マンション一棟（１Ｒ×１５戸）所有中。
不動産・株式投資で経済的自由を得るため日々奮闘中。
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| サラリーマン大家奮闘記 株式投資で儲けたお金を元手にマンション一棟を購入。
忙しい仕事の中でマンション管理に奮闘する姿を日々公開中。 |
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| おもろいなぁ〜 |
満室になり、最後の仕上げに向かったところ、物件のゴミ置き場が公園で花見をしていた人たちのゴミ捨て場化していてひどいことになってました。
某本の某象の神様ならこんな事を言ってるでしょう。
「自分これで楽になれるとおもてたん？ちょっと甘いんちゃう。ほんまにしんどいんはこれからやで。これからが本番やで」
ほんまおもろいですわ。
どう対処しようか思案中です♪
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| 洗濯機の法則 |
投資家けーちゃんさんで有名な洗濯機の法則、本日わが身におきました。
時系列に沿って説明します。
金曜深夜外断王加藤さんの物件に集合、入居促進策を話し合い、出来ることはその日の内に実行。
日が変わり正に本日入居の大シマさん物件見学、深夜２時。
皆様と別れ大家塾塾長とコンビニ前で雑談、その際にわが物件の空室見学案を提案、受け入れられる。
その後相方と守山区の売り物件を見学、深夜３時。
帰宅朝４時。
朝１１時半起床
大家塾会員様より名古屋駅へのアクセスがよく家賃が安い物件求むのメール発見、早速メール送信。
大家塾のメーリングリストへ所有物件見学のメールを流す。
大家塾のご意見番Ａ氏より着信、本日見ていただくことに。
集合時間Ａさんと大シマさん到着。
非常にありがたいアドバイスを頂く。
私達では現状の設備をグレードアップしたり、設備を追加したり、あるいはソフト的なサービスを追加したりという案しかでないのだが、大シマさんとＡさんのアドバイスは凄いです、発想が違う。
常識の枠を取り払ってどうすればこの部屋、この物件にとって最善なのかをアドバイスしていただけます。
本当に凄い！！
勉強になります！！
本当にありがとうございました。
家路に着き何気に募集会社のＨＰを見ると朝はあった自分の物件が消えている、消えているということは申し込みが入ったという事。
その後初めて自分家で作った凍結酒（決して密造ではありません、市販のお酒を氷らせてその後酒を入れてしゃびしゃび状態にして飲むことです）を飲んで宴会している最中に管理会社から着信。
「空室決まりました、法人契約で○○です。４月１日入居予定です」
飛び上がりました、この苦戦する部屋で一番短い空室期間ではないでしょうか。
行動なくして動きなし。
全ては行動から始まります。
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| 今までで一番うれしい出来事！ |
何回も書いていますが１５日退去で２３日入居の部屋。
２２日の１８時半に無事に全ての作業が終わりました。
１９時半に着信あり、募集業者でうちの物件を一番決めてくださる営業さんからでした。
営業さん「今部屋を確認してきました。ここまでやってもらえるとは思ってませんでした、感動しました・・・。入居者も喜ぶと思います。」
この言葉で全てが報われました、全てが許せました。
自分たちの方向性が間違ってなかったと再確認できました。
入居者が喜ぶのが一番ですが、営業さんに喜んでもらえるものめちゃくちゃうれしいです。
まだまだ素人大家ですが、入居者に喜んでもらえる部屋を提供し続けたいと思います。
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| 今回の反省と改善 |
１５日退去、２３日入居の部屋のリフォームをやっていますが、色々と思い違いもあり思ったように作業が進みません。
明日も朝から作業です。
起こってしまった事よりも今後どうすれば同じ失敗が起こらないようにするかが大事。
思い違いの原因と思われる事
新しい担当者とのはじめての作業だったのだが、前担当者と同じように口頭での確認が多かった
担当者が現場を見ていない
この２点が大きいので今後は
リフォーム箇所、どういうリフォームをするのかを書面で確認。
担当者と共に現場を確認。
前の担当者も最初は苦労しましたが、お互い信頼関係を築くことが出来ました。
新担当者とも一歩一歩進んでいければと思っています。
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| 退去確認 |
本日２部屋退去確認してきました、２年間住んでいただいた部屋と３ヶ月間住んでいただいた部屋。
３ヶ月住んでいただいた部屋は本当に入居されていたのかというくらい奇麗で何もせずにそのまま募集できるレベル。
若干シャワー混合栓から水漏れがあったので、作業としてはその調整くらいです。
早速スリッパ、芳香剤、周辺地図を設置してきました。
２年間住んでいただいた部屋も思ったよりは全然奇麗でした。
私の作業は
・シングルレバー混合栓、シャワー混合栓に交換
・コンセントプレート交換
・ＴＶアンテナ差込口交換
・照明をシーリングライトに交換
・エアコン洗浄（洗浄で無理な場合は交換）
・ＴＶモニター付きインターフォン設置
・ＩＫＥＡ鏡設置
・風呂壁パネル貼り
・木枠塗装
・カーテンレール交換、カーテン設置
ほぼいつもの修繕です。
電気屋さんがすぐに対応できるかが肝です。
明日から毎日コツコツと物件で作業してます。
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| 信頼に答える |
本日２部屋空きます。
一部屋は２３日から入居が決まっているので、今日からフル活動し奇麗に仕上げます。
もう一部屋は現在募集中、こちらは苦戦する部屋なのでテコ入れ策を考え中です。
先月募集会社に挨拶に行った所、よく決めていただいているＹさんに
私「いつも決めていただいてありがとうございます」
Ｙさん「いえいえ、いつも奇麗にリフォームしていただいてありがとうございます。おかげで安心して案内できます。今回も外観だけ見ていただいてあとは大家さんがきっちりとリフォームする事を説明して契約してもらいました。」
とおっしゃっていただきました。
本当にありがたい事です。
信頼を裏切らないようにきっちりとリフォームを仕上げたいと思います。
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| 新担当者 |
管理会社の担当者が倒れて臨時担当者になった事は以前のブログに書きました。
正式に担当者が決まったので、本日挨拶に行ってきました。
お互いコミニケーションを密にもってすすめていくという方針になりました。
好感を持てる方で、これから共に物件の価値を上げて行きたいと思います。
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| セキュリティーアップ |
３月に空く２部屋にアルファのＥＤロックをつけようとしてましたが色々と問題が。
�，弔韻觧�が可能かどうか。
�△弔韻觧�が可能だとしても従来のドアノブ（握り玉仕様）から加工する必要がある。
��ドアノブの加工の仕方によって加工賃がかわる
共に空室になってドアを確認しない事には動けません。
��に関してはドアノブの種類によって専門の職人しか出来ない場合があり、この場合工賃が高くなる。
加工賃が３万以上するならいっその事ドア自体を新しくした方がいいのではないかと思い始める。
ドア交換だと１０万〜１５万かかるよう、またドアの大きさが１８０か１９０によって値段が変わってくる。
現在はドアの大きさはほとんど１９０だが、昔のドアは１８０で作られており１９０のものを１０センチ削る必要があるそうだ。
どちらにせよ発注、加工に時間がかかり今回の導入には間に合いそうもない。
結論的には今回は� ↓◆↓５擇咼疋△鮨慶瓦垢訃豺腓涼傭覆里潦稜Г掘�導入検討は次回の空室から（ドアを新調する値段での募集家賃設定で）と言う事で落ちつきそうです。
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| 幸運を呼ぶもの 結果 |
朝１０時から携帯２台で電話し続け、１７時に繋がり予約できました。
土日なので平成２３年の秋になりました。
この調子だと今日中に３年分の予約が全て埋まりますね。
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| 幸運を呼ぶもの |
本日３月１日は朝から電話三昧。
座敷わらしが出ると有名な旅館の部屋予約が本日１０時から開始されます。
座敷童子は悪戯好きで、夜になると客人のふとんの上にまたがったり枕を返したりするが、見たものには幸運が訪れると言われています。
幸せなんか自分で勝ち取るものだという考え方もありますが、旅行がてらにフラッとでかけるのもいいものです。
見れても見れなくても何より話のネタになります。
夜の７時からテレビで放送するそうなので、それまでの勝負になりそうです。
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