サラリーマン大家奮闘記 200609

プロフィール

Author:リー
２００４年に初めて不動産投資の存在を知るが動き出したのは２００５年。
２００５年９月にマンションを購入し、マンション一棟（１Ｒ×１５戸）所有中。

不動産・株式投資で経済的自由を得るため日々奮闘中。

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サラリーマン大家奮闘記

株式投資で儲けたお金を元手にマンション一棟を購入。忙しい仕事の中でマンション管理に奮闘する姿を日々公開中。

名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ定例会

２３日に定例会が行われました。
秀和様の１Ｋ物件、リフォーム現場の見学、藤英様のグリシーヌ見学、グリシーヌ秘話という順番でした。

１Ｋ物件ではグリーンのキッチンと共にＰＯＰが目にとまり、内容は思わずニヤリとしてしまうくらいポジティブな内容でした。
室内の設備に自信がないわが物件でもＰＯＰを貼れる事を確信しました！
と言いますかそのままパクリますｗ

次の物件のリフォーム現場は非常に勉強になりました。
こういう現場は個人ではなかなか見る事ができないので、壁の中の構造はどうなっているか、床の構造はどうなっているのかなど興味津々でした。
毎日見学したい所です、相方よろしく♪

かとうさんのグリシーヌは本当にカッコイイ！！
初めて見る夜のグリシーヌは感動モノでした。
グリシーヌ秘話では今だから話せる話を存分に聞かせて頂きました。

中華料理屋、ファミレスと話も盛り上がりとても充実した一日を過ごす事ができました。

本当に皆様ありがとうございましたm(__)m

１０月末に空き室があるので、コンセント交換、ＴＶアンテナ配線、混合栓の取り付けにもチャレンジしてみたいと思います。

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【2006/09/30 09:58】 | 大家勉強会 | TRACKBACK(1) | COMMENT(1) |

嫌な連絡

自動販売機設置の件で管理会社へ電話すると「悪い話が」と。
また給湯器でも故障したかと思いきや退去連絡があったそうな・・・１０月末で退去です。
今度は１０００円の家賃アップで募集するようにお願いしました。

またもや満室大家は２ヶ月で終了。
全くもって満室が続きません・・・。
何かあるんでしょうか？

部屋は法人契約だったので奇麗に使われていると信じます。
エアコンは７月に新品にかえたばかりなので問題なし。
中に入れるようになったらコンセント、ＴＶアンテナ、混合栓の交換をやります。

タイミングよく募集チラシを作ったところなので早速募集会社に渡してきます。

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【2006/09/28 18:25】 | 大家業 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

民事再生法

自分の家（賃貸）のすぐ前と裏に現在３つの賃貸マンションが建設されています。
２つは順調に工事が進んでいるのだが、そのうち玄関の目の前にある１つが９月頭くらいから全く工事をしなくなりました。

どうしたんだろうな～と思っていたら先日こんな張り紙が貼ってありました。

１８日のセキスイのセミナーで長嶋修さんが「大手だと倒産する心配はないが、中小だと倒産する可能性がある」とおっしゃってましたがまさに目の当たりにしてしまいました。
現場は基礎が出来上がったところ、この先どうなるんでしょう？？？

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【2006/09/28 00:02】 | 不動産投資 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

セキスイハイムセミナー

１８日に名古屋マリオットアソシアホテルにてセキスイハイムのセミナーが行われました。

到着するとセキスイの社員がたくさんいます、このセミナーに物凄い力が入っているのを感じます。
会場も非常に広く、対応も良好でした。
聴講者は私が一番年下というくらい年配者が非常に多かったです。

ＣＢＣアナウンサーの青木まなさんの進行で始まり、第一部がさくら事務所の長嶋修さんの講演でした。

講演の中で気になったのは“住生活基本法の改正です。
そのような法律がある事自体知りませんでた、しかも改正により今後不動産業界が大きく変わるようです。

改正の大きな目的は「“量”から“質”へのへの転換」です。

具体的には“耐震”“住宅性能表示”“省エネ”です。
今後そういう性能表示の義務化が始まり、今まで目に見えなかったものを数値化して売買時に参考にする時が来るかもしれません。
また質を上げる事により建物の耐用年数も上がり、それにより中古住宅市場がどんどん整備されていくだろうと予測されていました。
詳細はコチラを参照してください。

第二部はパネルディスカッションでしたが、長嶋さんは常にお客様の立場を考えた考え方で非常に好感が持てました。

今回セキスイのセミナーと言うよりも長嶋修さんが講演をするという事で申し込んだのですが、非常に勉強になりました。

最後に長嶋修さんが何度も繰り返し言われてた事を書きます。

大切な事
１、投資家としての“使命感”“誇り”“志”を持つ！
２、不動産投資の目的“理念”を確立する。

特に２に関しては、しっかりとした“理念”があれば軸がぶれずに地に足がついた経営ができるのは言うまでもありません。

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【2006/09/24 21:46】 | 大家勉強会 | TRACKBACK(2) | COMMENT(0) |

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【2006/09/23 08:50】 | 日常 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

賃貸住宅フェア大阪

１４日に大阪入りはしてたのですが、１５日は特に行きたいセミナーもなく（沢さんのお話は名古屋と同じだろうと予想）、相方の調子も悪かったので家で看病をしていました。
参加は１６日のみ。

自分の物件で現在考えている事は下記になります。
・駐車場に簡易コインランドリーを設置するか？
・風呂の壁が結構傷んでいる部屋が多いので、ユニットバスを交換するついでにトイレと風呂を分けてしまおうか？
の２点。

コインランドリーのブースを２箇所回り、ユニットバス関連の所も回りました。

コインランドリーは何とか導入したいと思ってるのですが、屋根のない駐車場に設置するのでどういう形で設置するのかでしょうね。
簡易的なプレハブを作るのか、簡単な屋根をつけてむき出しで営業できるのか、その場合変な輩の溜まり場にならないかとか問題は尽きません。
どちらにせよ業者に一度見てもらわないと何ともならないですね。

ユニットバス関連は空室が出たらリフォーム屋さんにユニットバスの痛み具合を確認してベストな選択をしたいと思っています、大体４０万～５０万で交換できるとおっしゃってました。

そして目玉のタニアさんのセミナー

人が凄いです！！！

いつお話を聞いても全く軸がブレないので安心して聞いていられます。

大家業とは、「価値を創造、提供する仕事」であると心得るべし！！！

タニアさんの言いたい事はこの言葉に集約されてます。

最後は名古屋のミニセミナーでも締めに使われていた
「人は財産たるものを虐待するからそれを失う」
で締められていました。

終始落ち着いた話し振りで、昨年よりも遥かにレベルアップしておられました。
しかし後で聞くとレジメを忘れて全てアドリブで話しておられたそうですｗ
水をコップに入れる際、手が震えてたとおっしゃってました。
見てる側からするとそんな事微塵も感じない堂々とした話しっぷりでした。

セミナー後名刺交換に長蛇の列ができるのも頷けます。

続いてタニアさんがお世話になっている先生のセミナーです。

“誰にでもできる耐震診断　不良物件の見極め方”
と題されていて興味深々です。

素人でも見た目で判断できる下記の１０項目のチェックポイントを上げて説明されていました。
①敷地
②基礎まわり
③１Ｆ床下
④筋交い（耐震に一番影響を与える）
⑤外壁
⑥屋根
⑦小屋廻り
⑧室内
⑨内部出入り口
⑩設備廻り

特に重要なのが①～④番のチェックポイントで１つでも異常が見つかれば要注意です。
そして一番のポイントは“水”です。
見た目に水の影響があれば、内部は既にボロボロの可能性が高いそうです。
うちにも結露で悩んでいる部屋があるので正直心配です・・・空室になったら一度壁の中を見てみます。

物件取得後に初めて参加したのが昨年の大阪賃貸住宅フェアでした。
それこそ右も左も全く分からぬ状態で参加したので、全てのパンフレットをいただき荷物が両手一杯になり帰りが大変だった思い出がありますｗ
今年は充実した大阪賃貸住宅フェアを過ごす事ができ満足です♪

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【2006/09/19 21:35】 | 大家勉強会 | TRACKBACK(0) | COMMENT(3) |

キャッシュフロー

現在所有する物件の詳細です。

立地：名古屋市内で乗り換えがある私鉄駅から徒歩３分
部屋：１Ｒ×１５部屋（現在満室）
築年：築２１年
駐車場：２台あるが１台分は駐輪場として使用し、１台分は自動販売機の設置を検討中。立地的に駐車場は必要なし。

月間家賃収入
５９２０００円

管理費（５．５％）
５９２０００×０．０５５＝３２５６０円

ローン支払い
１６１０００円

戸別修繕委託料（ミニテックのスーパー君契約）
１５６００円

電気代
６０００円弱

水道代
２００００円

月のキャッシュフロー
５９２０００－３２５６０－１６１０００－１５６００－６０００－２００００＝３５６８４０円

これが満室時の最大キャッシュフローになります。

退去・入居があればリフォーム代、広告宣伝費が引かれます。
その他で一番大きなものは給湯器とエアコン交換ですね。
共に新築当時から２１年間使い続けているものもあり、この夏でも給湯器を３台ほど交換しました。
エアコンは効きが悪くなったと連絡が入れば即交換しています、また空室になればエアコンの製造年月日を確認し新築当時から使っているものであれば交換しています。

年間で見れば固定資産税、修繕積立金が更に引かれます。

家賃設定が周辺相場に比べて安いので空室が出る度に家賃を上げていきます。
どの値段だと決まる、決まらないというのを実際に値段を上げていきこの物件の適正家賃はいくらかというのを試していけたらと思っています。

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【2006/09/18 08:05】 | 不動産投資 | TRACKBACK(0) | COMMENT(2) |

一周年

大阪の話はまたのちほど。

さてさて、早いもので物件取得から一年経ちました。
引渡し当時は１５部屋中２部屋が空き室だったのですが、現在はありがたい事に満室です。

一年間で何をしたかと言われれば正直余り記憶にありません^^;
毎週共用部分の掃除と空室があれば部屋の掃除、空気の入れ替えなどを行いました。
引き渡し当時の共用部分はゴミが散らばり放題で相当ひどかったのですが、現在は掃除のおかげかほとんどゴミもなく奇麗です。

部屋以外では郵便受けを新調したり、掲示板を設置したり、ポンプ室に防震架台を設置、伸び放題だった木の撤去もしました。

しかし一年経った今でもできていない事があります。
・募集チラシの作成
・物件ＨＰの開設
募集チラシはボチボチ手をつけ始めていますがいくらなんでも遅すぎです^^;
時間をもっと有効に使わないといけないと激しく反省しています。

現在新しい物件は特に探していません（新聞を見て気になる物件の資料を貰う位です）。
自己資金のほぼ全額を株式にかえており、その株式が塩漬け状態で身動きが取れず苦労しております^^;
元値に戻り次第現金化して２棟目の不動産取得に向かいます。

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【2006/09/17 22:45】 | 大家業 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

悪徳業者

某メルマガで悪徳不動産業者の事が載っていたので晒します、こういう業者は一刻も早く淘汰されるべき！
とはいうもののＨＰを見る限りかなり大きな会社のようで淘汰されるまで何年かかるやら・・・。

以下メルマガのコピーです。

「
土地から探して家づくりを検討している方が、中○不動産というところに行ったら
「うちで家までやってくれるなら土地を探しましょう。ついては事務手数料として１００万円ください。」
といったそうです。

何ですか、この事務手数料とは？
あとで何かの代金に充当するでもない、返還しないお金だそうです。要するに○駒不動産の利益じゃないですか。

これは宅建業法に限りなくひっかかる可能性のあるお金です。
何も知らない素人さんを相手に、いまだにこういう営業をしている業者がいるとは許せません。
」

いまだにこんな事する業者っているんですね、驚きました。
くれぐれも皆さんはこんな業者にひかからないようにしましょう。

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【2006/09/12 21:01】 | 大家業 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

ただいま♪(BlogPet)

きのう、部屋は入居しなかったよ。

空室のコンセントを交換しました。

これだけでもだいぶイメージが変わります。

上から２番目の写真のＴＶアンテナ線は自分ではできないので（できないと思ってるだけかもしれませんが・・）、業者にやってもらったのですが、今回は自分で交換してきまーす♪

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*このエントリは、BlogPet(ブログペット)の「千代の富士」が書きました。

【2006/09/06 11:03】 | 未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

自動販売機

駐車場が空いてはや数ヶ月、部屋は満室にはなったが駐車場は空きのまま。
掲示板に告知はしてあるものの反応はないそうだ・・・。

このままではもったいないので自動販売機でも設置してみようかと思う。
引渡し当初も設置を考えたのだが、スペースがなく断念。

自動販売機を置く事によるメリット、デメリットを考えてみた。

メリット
・駐車料金なみの利益があるかもしれない（駐車料金は１万/月）。
・入居者が遠くまでいかなくてもすぐにジュースを買える。
・自分も掃除後にすぐにジュースが買える。

デメリット
・電気代がかかる。
・ゴミが散らかる可能性が高い、いらないゴミを放置される可能性が高い。
・入居者が駐車場を契約したいと言った場合、自動販売機をすぐに撤去しなければいけない。
（駐車場は非常に狭く、自動販売機を設置しながら駐車場として使用することは不可能）

こう書くと“解約したい時に自由に解約できるか”というのが一番の問題、これは業者に聞けば済む事。
ゴミに関してはマメに掃除するしかない（業者って商品入れ替えの時掃除ってしてくれないのかなぁ？？？）。

今週末にでも業者を探して電話して聞いてみよう。

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【2006/09/01 19:45】 | 不動産投資 | TRACKBACK(0) | COMMENT(4) |

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