サラリーマン大家奮闘記 200604

プロフィール

Author:リー
２００４年に初めて不動産投資の存在を知るが動き出したのは２００５年。
２００５年９月にマンションを購入し、マンション一棟（１Ｒ×１５戸）所有中。

不動産・株式投資で経済的自由を得るため日々奮闘中。

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サラリーマン大家奮闘記

株式投資で儲けたお金を元手にマンション一棟を購入。忙しい仕事の中でマンション管理に奮闘する姿を日々公開中。

久々の掃除

ここ２週間掃除は相方に任せっきりだったので、今日は久々掃除に行ってきました。

入居者の人為的なゴミは駐輪場にあったタバコの吸殻一本のみ、あとは自然ゴミのみ。
しかし相変わらず郵便受けのチラシが凄い^^;

久々の掃除は気持ちよく、やっぱ毎週こないと駄目だと再認識しました。

相方がマンホールの歪みが気になると言ってたので確認

真ん中を踏むと大丈夫だが、端を踏むと片方が浮いて反動で結構大きな音がする。
このマンホールは１Ｆにあり、全ての入居者が通る位置にあるので、近くの部屋の入居者にはストレスになるので何とかしたいとの事。
とりあえずが浮く隙間の部分にクッション材でも挟み込んでみようと思う。

あとは廊下かな、２０年もほったらかしにされていたので廊下の汚れが結構凄い。

ここなんか長年の汚れが固まって床にこびりついている。

デッキブラシやガムをとるコテのようなもので奇麗になるよう努力してみます。

今日はいい天気だったのでマンションのすぐ前にある公園を一周してきました。
その様子はまた明日アップします。

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【2006/04/30 23:20】 | 大家業 | TRACKBACK(0) | COMMENT(2) |

相方おめでとう♪

相方が職業訓練校の福祉住環境コーディネーター学科に無事合格しました。

申し込み順に合格という噂を聞いて、朝早く並んで１番の受験番号をゲットするも結局関係なしで普通に試験と面接がありました。

集団面接では受験番号が１番だった為、１番最初に受け答えをするハメになり、あとの人に真似されて大変だったという苦労話も聞いていました。

また年齢から蹴られるんじゃないかという不安もあったそうで、合格の電話を受けて本当にうれしそうでした。

６月にあるカラーコーディネイト資格の試験にも早速申し込みをしていました。

３ヶ月間みっちりと勉強してそこで学んだ事をいかしてくれればと思っています♪

＜ももんが！＞

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【2006/04/28 21:11】 | 日常 | TRACKBACK(0) | COMMENT(4) |

タニアさん来名

またまたずいぶんとご無沙汰してましたm(__)m

２２日の土曜日にタニアさんが名古屋に来られたので、勉強会が開催されました。

タニアさんのミニセミナーの中で耳が痛かった話は「実践する事」でした。
セミナーや本で知識を得ても実践する人が少ないので何の為に勉強してるんだろうというお話でした。

自分はというとチラシ、ＰＯＰ作りなど昨年の９月の大阪賃貸住宅フェアからやらないといけないとずっと思いながら、今でもほったらかしの状態です。
ＴＶインターフォンにしても導入したいと思いながらも設置できるかすら調べもしてない状態です・・・。
光インターネットにしても導入したいと思いつつ、見積もりすらとってない状態。

いかんですわ・・・。

ひろさんのチラシ、ＰＯＰを見てよりそう思いました。

セミナーや本で得た知識は実践する事によって効果があったのか、なかったのか、また他のやり方はどうかなどやってみて初めて様々な分析をする事ができるのだと思います。

“やらずに後悔するより、やって後悔しろ”というのが自分の考え方なので、とにかく動く事から始めたいと思います。

ただ自分の場合、モチベーションの上下変動が物凄いので、モチベーションの維持についても高い意識で保てるように努力しないといけないです。

またこの日は濱ビルの濱口さんも来られていました。
初対面の濱口さんの印象はブログの通り非常にエネルギーに溢れていてパワフルな方でした、目力（めじから）も凄いです。

濱口さんが言われた話から

「全ては人」

という事をしみじみ感じました。

私が昨年読んで影響された志賀内泰弘さんの本「タテ型人脈のススメ」に書いてあった“ギブアンドギブ”という精神を常に実践されている方でした。

この考え方は人に見返りを求めずに与え続ければ（“ギブ”）、自然にその人が自分を助けてくれるような人脈になっている。
決して見返りの“テイク”を期待したら駄目ですよという考え方です。

自分もこの心構えでいるのですが、やはり人間どこかで“テイク”を期待してしまうものです。
それと人脈など一朝一夕ではできません、長時間かけて“ギブアンドギブ”の精神で接しないと駄目なんです。
実践するのは非常に難しいです。

しかし驚いた事にこの会の皆様は常にこの“ギブアンドギブ”という精神が自然にできていていつも感激しています。

タニアさん、濱口さん、そして皆様、どうもありがとうございました。

本当に毎回色んな事を勉強させていただき感謝感謝です。

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【2006/04/26 19:47】 | 大家勉強会 | TRACKBACK(0) | COMMENT(4) |

春の訪れ

冬の間、全く元気のないパンジーだったけど春になり元気一杯になった♪

ベランダ中が花だらけで気持ちいいです♪

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【2006/04/22 09:50】 | 日常 | TRACKBACK(0) | COMMENT(4) |

住宅リフォームフェア名古屋 (BlogPet)

きょう、吹上までお願いしないです。
きのう、お願いー！

*このエントリは、BlogPet(ブログペット)の「千代の富士」が書きました。

【2006/04/19 09:02】 | 未分類 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

住宅リフォームフェア名古屋

５月１３日（土）１４日（日）に＜住宅リフォームフェア２００６in名古屋＞が吹上ホールで行われます。

＜賃貸住宅フェア＞とは違って土日に行われるので好感が持てます♪

１３日の１１時から先日＜リノベーションマンション見学＞でお世話になった＜インテリアデザイナーの松本佳津さん＞のセミナーが行われるので皆で応援に参りましょう！！！

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【2006/04/18 21:32】 | 大家 | TRACKBACK(0) | COMMENT(2) |

新興全滅か

先週からの下げが凄い。

調子に乗って買った銘柄があっという間に塩漬け決定＿|￣|○
新規上場銘柄の値幅取りは自分のスタンスじゃないんだけど、またやってしまいました・・・何回反省する事やら。

勝負をかけているカジノ銘柄はそこまで下げていないので、明日売って安い株を短期で回そうかと考え中。

カジノは今年後半か来年だと思うので、先週末でのセミナーの推奨銘柄でも買ってみようかと思う。

さてさて明日はどうなるか。

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【2006/04/17 23:35】 | 株式 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

先週土曜日の月一イベント

ちょいと様子見でスロット日記をアップしてみる。

先週土曜は個人的勝率約９割を誇るＦ店の月一イベント。
狙い台が決まっていたので早めに出発し６時２０分に店到着、先客は２０人程度。

前回吉宗がめちゃめちゃ出てたので、今回台が取れるか心配だったけど無事確保。
というか北斗と番長に流れて吉宗ガラガラｗ

さて１Ｇ目。
いきなりリプレイナビ否定でずっこけたｗ
後輩からこの台は昨日６でしたと聞いていて、しかも履歴を確認すると天国で終了している。
結論、１Ｇ連確定状況で時間切れでやめさせられて、しかも設定据え置きで１Ｇ連からのスタートという事で理解した。

これで設定６がほぼ確定したので後はぶん回すのみ。

隣の相方も６っぽく初当り天国ばっかで順調、おまけにその隣も６っぽく、３台並んで６だと思って打ってました。

途中１３００Ｒ　３１Ｒ　１２５０Ｒ　その後天国ループするも６連続レギラーという泣きたくなるくらい辛い展開でしたが、最後に帳尻あわせの１Ｇ連４連をかまして何とか取り戻すことができました。
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【2006/04/15 21:17】 | スロット | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

管理会社

最近また管理会社からの連絡が遅くなってきた・・・。

「見積もりが出次第連絡します」
と言ってても２、３日平気で連絡なし・・・。

先日も
「入居者の方からお湯が出ないと連絡がありましたので、業者に今日中に見させて連絡します」
といいつつ２日間放置プレイ・・・。

今日しびれを切らして連絡したら
「入居者の方からお湯が出たと連絡がありまして」
と・・・。

おいおい、こっちは給湯器交換で１０万いるかどうかで色々考えてたのに・・・。

とりあえず軽く怒っておきました、あくまでソフトに。

“報・連・相”くらいはキチッとやってもらいたいもんです。

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【2006/04/12 19:58】 | 大家業 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

悩み

現在不動産のブログ、株のブログ２つを書いてる訳ですが、こちら一つにしてしまおうかと思ってます。
（株のブログはほとんど更新してませんが・・・）

サラリーマン大家として不労所得を目指してる奴がパチやスロなどやってるのもどうかなぁと思って２つに分けてたんだけど、それも含めて自分かなぁと思ったり・・・。

とりあえずこちらに株、スロなども書いていきたいと思います。

いやいやこっちは不動産一本でいったほうがいいよ等々あればどしどしコメントに書いてください。

よろしくお願いしますm(__)m

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【2006/04/11 22:47】 | 日常 | TRACKBACK(0) | COMMENT(2) |

物件調査

土曜日の中日新聞のチラシを見たら一棟物件がめちゃめちゃ出てた。

その中で駅近物件のみ問い合わせしてＦＡＸを取り寄せ２件見てきた。

１件目は東海通り駅徒歩３分のレオパレス物件。

正直建物が駄目、メンテが全然できてない。
これは修繕費がかなりかさむとの感想。

２件目は千種駅徒歩２分とめちゃめちゃ好立地。
物件も奇麗で手を加える必要はなさそう。
問題は土地が３０坪しかなく、１Ｆに２５平米の１ＤＫが１戸、４Ｆ建てで計４戸。
平米が２５平米以上どうにもならない点が不安というか厳しい。

近隣の募集会社に行って聞いたところ家賃設定が高いそうな。
３ヶ月くらい募集してるとの事だが、この入居時期でも埋まらないという事はかなりキツイのだろう。
また自主管理物件との事で、募集会社のやる気も全く感じられなかった。

表面で８．４％の利回りだが、この分だと７％くらいになりそう。
もうちょっと土地が広ければ土地を買う感覚で買えばいいのだが、今回はちょっと土地が狭すぎるので厳しいね。

個人的に不動産屋とのやりとり、募集会社とのやり取りの中でニヤニヤするが結構あった。
昨年は不動産屋とのやりとりとかめちゃめちゃ緊張して何を聞いていいかわからなかったけど、今日は何を聞くとか考えてなかったのにスラスラと言葉が出てきた。
ほんと慣れやね、ずいぶんと成長したもんだｗ

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【2006/04/09 23:08】 | 不動産投資 | TRACKBACK(0) | COMMENT(4) |

個人事業主の為の法人化セミナー

水曜、木曜と“個人事業主の為の法人化セミナー”に参加してきました。

１日目は新会社法について。
２日目は法人化による節税対策

１日目の話は新会社法についてがメイン。

改正の骨子については
１、最低資本金の撤廃
２、有限会社の廃止
３、取締役が１人でもいい
４、ＬＬＣ、ＬＬＰの新設

このセミナーを受ける前は漠然と“法人になりにくくなるんだろうなぁ”と思ってたけど逆で“起業しやすくなる”との事。
今ある有限会社はこの先何年かで株式会社にならないといけないとの事。
実際は名前が株式会社になっただけで、運営方法等は有限会社と同じという事で正直今までと変りはなさそう。
株式会社の幅が広まったという解釈だね。

正直２日目の法人化による節税対策がメインなので、この日は「ふ～ん」といった感想。

さて本命の２日目。

昨年の１２月に税理士の方が出してるメルマガの中に

「平成１８年度税制改正では家族経営や、一人で経営している方の“給与所得控除”が会社の経費として認められない」

というのがありずっと気になってました。

これが本当なら法人化のメリットはほぼなくなる事になります。

結論としては４月１日から実施されている税制改正で既に盛り込まれているとの事。

その対象会社としては以下の３点全てを満たす会社のみ。
①平成１８年４月１日以後開始事業年度より対象
②業務を主宰する役員一族が、持ち株の９０％以上を保有している場合
③主催者一族が、常勤役員の過半数を占めている場合

上記３点を全て満たす場合のみ給与所得控除のメリットが得られなくなる。

という事は１つでも当てはまらなかったらいいので②ならば“一族以外の人間に株式を１１％渡しておく”という事が考えられる。

また適用除外会社として
・「過去３年間の平均所得（欠損の時はマイナス）＋主宰者給与」が８００万円以下の場合
（新設法人の場合は「当年の所得＋主宰者給与」が８００万円以下の場合）
・「過去３年間の平均所得（欠損の時はマイナス）＋主宰者給与」が８００万超３０００万円以下の場合は、
（主宰者給与）÷（「過去３年間の平均所得（欠損の時はマイナス）＋主宰者給与」）が５０％以下である時、適用除外

締め付けはされるが逃げ道があるので何とかなりそうだね、とりあえず一安心。

法人化はまだまだ先だと思ってるのですが、非常に分かりやすく勉強になったセミナーでした。

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【2006/04/07 20:07】 | 大家勉強会 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

新築マンション見学会

今日は家の近くのマンション見学会。
１Ｋが４２戸で１Ｆにテナントが入る予定。

立地は大門と中村区役所の間くらいで中村区役所まで徒歩５分で名古屋駅までのアクセスは良好。
間取りは全て１Ｋで２５平米以下、最上階のみ５畳ほどのロフトがついている。
ロフトの部屋は天上が物凄く高いです。

設備はキッチンがビルトインで２口コンロ。

浴室乾燥機付きで追い炊きはなし。
風呂に洗面がついてるのがちょっといただけなかった。

大体はシャンプードレッサー付きが標準装備なんだけどね。
収納の色、ドアの色がクロスの色と同じ白基調で統一してある、部屋を広くみせる工夫だとか。

鍵が特徴あってカードキー、退去入居の際の鍵交換費用も１０００円程度で済むとか。

空き室の鍵は全部統一で１つなので、空き室用キー１つで全空き室に対応しているとの事。

また郵便受けもこのカードキーで開ける仕組みになっている。

またチャイルドロックというものがあり、子供による内側からのロックが防止できるとか。

最上階のロフト付きの部屋はよかった、天井も高く開放感バツグン！

おまけにロフトも５畳ほどあり荷物を置いたり何にでも利用できそう。

家賃もロフト付きの方が３０００円高いだけでそんなに差がついていない。
というか基本的に家賃安すぎ、ロフト付きの最上階でも６１０００円～６４０００円。
ロフトなしで５８０００円。
新築にしては安い家賃設定だなって感じた、その分共益費が６０００円とちょっと高いが。
名駅に勤めてる会社員をターゲットにしてるらしく、家賃補助がでるのが共益費込みで７万という規定がある所も多くこの値段にしたようだ。

あとは色々聞いた事を箇条書きで羅列
・２５平米以下にしたのは名古屋市の条例で駐車場割合３０％を１５％にする為の措置
・免震構造＋オール電化にすると銀行が金利を安くしてくれる（地震リスク、火災リスクが減るからだと思われる）。
・土地建物で４億５千万、建物だけだと３億、坪５２万との事。
・レ○○○スは万博特需で今までは何とかなったが、万博特需がなくなりその為の空室悪化により家賃保証の制度が崩壊した。
家賃補助の契約解除を申し出る事が多く、家賃補助がなくなったオーナーは空室を抱えたままではやってられず売りに出す事がおおいのではないかと思います。
これで最近○オ○レ○物件が多く売りに出ている事が理解できました。

悪い建設業者を聞いた所、「新築でも中古でも○○パ○スや大○建○の物件はやめた方がいい、壁がペラペラで知ってる人間は誰も買わない。」
逆にいい建設会社を聞いた所「日東建設がいいですね、ウチも使っていますし。ただうちの社長が免震免震というように日東さんは外断外断と宗教みたいに言ってますけど」との事。
思わず笑ってしまいましたｗ

営業の方と４０分くらい話をしたのですが、非常に勉強になりました。
これからも色々と相談できる仲になれたらいいなぁと思いました。

やはり行動なければ学びなし！
これからも色々な所に顔を出したいと思います。

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【2006/04/06 22:14】 | 大家 | TRACKBACK(0) | COMMENT(6) |

２件目

ずいぶんとご無沙汰でしたm(__)m

さて先週の２件目見学会です。

２件目は千種の城山学区という有名な学区だそうで、教育環境がいいそうです。
高級デザイナーズマンションという事で家賃設定を見せてもらって驚きました。
１Ｋで８３０００円、２ＬＤＫで１８万円、３Ｆと４Ｆを上下に繋げてメゾネットタイプにしてるんですが、ここが何と約２５万円！！
この家賃なら分譲や戸建を十分買えるんですが・・・。
そんなにこの学区はいいんでしょうか？？？
大阪出身で名古屋でも中村、中川という西地区にしか住んだ事のない私には全くもって理解不能でした。

全体的に突貫工事の最中で、業者の方が中で作業をしている脇を邪魔にならないように見せてもらうといった感じでした。
今週末に引渡しという事で本当に間に合うのかといった感じです、今までどの見学会に行った中でも一番間に合いそうになさそうでした^^;

さすがに高級とうたってる事だけあって、内装、設備等は分譲並みでした。
フローリングが黒でモダンなイメージで落ち着いた感じの室内でした、１件目よりもいい印象です。

洗面です

風呂です

トイレに鏡がついてます

玄関も高級調

キッチン

ビルトインエアコン

階段の下の収納

対面キッチン

別の部屋のトイレと風呂

全体

２件とも高級感を出したマンションという事で、今後はこういう広い平米で設備も充実といったマンション、アパートが増えていくのだろうなと感じました。。

アパート、マンションも低所得向けのもの、高所得向けのものと二極化が進むと言われてますがそれが肌で感じられた見学会でした。
高級デザイナーズ物件の方は４月１日、２日と中村の太閤通りでも見学会があるので覗いて来ようと思ってます。

という事で今から見に行ってきます♪

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【2006/04/02 12:37】 | 大家勉強会 | TRACKBACK(0) | COMMENT(6) |

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