とっているメルマガの一つ＜「借りるぞ 銀行融資！」＞の中で不動産投資に関しての問答があったので貼り付けておきます。
以下添付
> 上田様
> 始めまして。大阪府在住のSと申します。
> いつもメルマガ読ませていただいております。
ご購読ありがとうございます。
> 現在、収益不動産（賃貸用アパート、マンション）を
> 購入したく物件情報を収集しております。
> 職業は自営業（法人の代表で給与所得者）です。
不動産投資をされようとしているんですね。
いざ物件を探すとなると、
迷われるとも多いでしょう。
> それで銀行借入について質問です。
> 宜しくご指導願います。
> １）融資額
> 従来は土地代、建物代金の積算価格を元に担保評価し
> その評価額をもとに融資金額を決めていたと思いますが
> 現在は収益還元法が主流になりつつあると思います。
> その場合、担保価格とのバランスはどうなるのでしょうか？
> 収益還元法で１億の融資額が出ても担保評価額が
> ６０００万等という場合もあると思います。
> 当然、差額を共同担保を求められますよね？
賃貸物件等の場合は、確かに収益還元法を使うのが主流ですね。
不動産投資ブーム、貸す先の開拓などの理由から、
比較的審査も緩やかになっているように思います。
ケースバイケースですが、多少の担保評価割れがあっても、
貸し出すことも多いですね。
融資の審査は担保だけではなく、
あくまでも総合的に判断されますので。
ですから、共同担保を即求められる場合と
そうでない場合も出てきます。
（リー：自分の場合はアパートローンで借りたのですが担保価値（固定資産税評価額から出した担保評価）よりも高く貸していただけました。
個人の資産背景、勤務会社などの個人の属性、融資物件の収益性により結構融通を利かせてもらえます。）
> ２）返済期間
> 法定耐用年数から経過期間を差し引いた期間を
> 最長期間とするのが一般的とおもってましたが、
> 事例を見てみますと、金融機関ごとに異なるように思います。
> 中古のＲＣマンションに３０年が付いたり、
> 鉄骨でも２５年が付いたりしてるようです・・
> 収益物件用に特別なルールがあるのでしょうか？
特別なルールというものはありません。
最長期間の考え方は確かにそうです。
しかし、それだと返済能力が出ないことも多いです。
返済期間を伸ばせば、返済能力に問題ないケースもありますからね。
（リー：自分のマンションは築１９年でアパートローンの融資期間は３０年−築年数でした。
自分の物件だと３０−１９で１１年の融資期間しか無理でしたが２０年間の融資期間にしてもらえる事ができました。）
> ３）借主の属性
> 年収５００万円のサラリーマンでも２億の融資がつきますなどどいう
> この手の本を本屋さんで良く見かけます。
> 収益還元法を採用すると、こういうことも可能とは思います。
> まさか２億の返済原資に給与をあてにするなど、
> もともと考えてないわけですから。
その通りです。
年収も加味しますが、
当然一番重要視されるのは、投資物件で返済できるかどうか
この点が大事ですね。
> しかしそれなりの資産背景、保証人がいないと無理でしょう？
> 物件の収益力だけで億単位の資金を出すとは考えられません。
> もし、可能なら誰でも億単位の収益不動産が買えるということですから。
もちろん、むやみに銀行も貸したりはしませんよ。
ただ重点推進項目として取組んでいれば、
多少のリスクをとって融資することはありえます。
（リー：個人の属性はかなり重要だと思います。
いくら収益が上がる物件でも個人がお金を浪費する人だと銀行も貸すのに渋るでしょう。
まあ派手な生活をしてる方が不動産投資をするとは思えないですがw）
> いずれにせよ公務員や大企業のサラリーマンの属性は高く評価されますよね。
> 年収５００万でも親や保証人にそれなりの資産背景があれば、
> こういう人は買えるでしょうね。
> ところで自営業者や中小企業の代表である場合は
> どういう評価がなされるのでしょうか？
> というか、どういう方法で評価されますか？
> 以上です。
やはり、事業自体の業績をみられます。
その事業から代表者や自営業者の懐具合が
決まってくるわけですからね。
あと人物的に問題はないか。
> 不動産会社の営業マンからの物件情報からは
> あまりに安易にローンが付くように言われるのですが・・？
それはそうでしょう。
ローンがつかない前提で話をする営業マンはいないと思います。
もし審査が通らなくても、それは銀行へ責任転嫁できるじゃないですか。
そういう不動産営業マンは、たまにいますよ。
逆に無責任なような気もします。
はっきりとローンがつかないこともあることを
最初に説明しておくのが筋ですね。
（リー：不動産会社の営業マンがいう事はあまりあてにならないと思います。
実際自分が銀行に足を運んで交渉してみないと分かりません、漠然と融資をしてくれではなくこういう物件だとどれくらい融資が可能かと聞いてみるのもいいでしょうね。
それにより自分の属性が銀行にとって上中下のどれにあたるかくらい判断できます。）
添付ここまで。
まとめ
銀行はお金を貸すのが商売ですから貸したがっています。
しかし誰でもどんな物件でもいいという訳ではありません。
１、収益物件の収益性 ２、個人の属性
の２つが大きな肝になってきます。
どちらが欠けても厳しい交渉になるでしょう。
ただ悲観してほしくないのは、ここは駄目だったけど別のところではＯＫとなるケースもあります。
上で書きましたように、私は最終的にはこちらの希望条件で融資をしていただく事ができましたが、融資条件、融資期間、金利は回った銀行全てで異なる数値が出てきました、本当にバラバラです。
最終的にその中で一番いいと思われる条件の所を選ぶ事ができました。
２，３しか回っていないと条件自体も少数しか比較できなくなります、もしかしたら融資自体を断られる所もあるでしょう。
融資のポイントは先に上げた２点とたくさんの銀行（地銀、信用金庫、国民金融公庫など）を回る事だと思います。
それと融資交渉は物件を探すのと同じくらいパワーが必要で大変しんどい作業です。
その際にパワーの源となるのは“この物件を買って自分はどうなりたいか”という強い思いです。
この思いが強くないととても１０行も銀行を回れません。
さてここで質問です。
“あなたは何の為に収益物件が欲しいのですか？”
えっ、じゃあお前はどうかって？
それは・・・秘密ですw
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